一、前言
房地合一 1.0 施行後,當營利事業短期出售不動產,一般情況下改以股東出售營利事業股權的稅賦會比直接出售不動產的稅賦低,故財政部為防止短期炒作不動產及遏止租稅規避,修法擴大課稅範圍,首度將『符合一定條件之股權或出資額交易(簡稱特定股權交易)』納入房地合一稅課稅範圍,以防堵個人假借公司股權移轉之名,而行房地交易之實之避稅行為,完成『房地合一稅 2.0 』修法,並於 110 年 7 月 1 日起施行。
二、什麼是特定股權
110 年 7 月 1 日起,出售國內外股權或出資額時(不包含上市櫃、興櫃公司的股票交易),若同時符合以下兩點即屬於房地合一稅 2.0 特定股權交易之課稅主體: 一、出售股權時境內不動產(包含房屋使用權、預售屋及其坐落基地)時價達公司淨值 50 % 以上;二、出售時,最近 1 年內任何一天出售人與關係人持股合計超過公司已發行股數或出資額 50 %。不符合上述規定時,則不適用房地合一稅 2.0 課稅,而按所得基本稅額或財產交易所得課稅。
< 測試是否屬於特定股權 >
三、稅率及申報期限
依照股權或出資額持有期間不同之課徵稅率如下表,個人(含獨資合夥)須於申報交易日之次日起算 30 天內申報(若屬證券交易稅條例之有價證券者,交易日為買賣交割日,屬前述有價證券以外者,交易日為訂定買賣契約之日);營利事業須於年度結算申報時分開計稅、合併報繳。
四、不再計入基本稅額或財產交易所得
交易未上市櫃股票或出資額若符合特定股權交易者,則免再按所得基本稅額或個人財產交易所得課稅。
五、不動產時價達公司淨值 50 % 以上之計算
計算不動產時價是否達公司淨值 50 % 以上時,僅需就公司境內不動產計算,境外不動產無須計入;應特別注意若係出售國外股權 ,而該國外股權持有境內不動產達公司淨值 50 % 以上時,即須進一步測試是否屬於特定股權交易。另因股份交易無法考慮公司持有境內不動產之期間,故帳載土地即便是 105 年以前取得之舊制土地,仍應納入計算。
【註 1】『時價』應參酌貸款評定、不動產估價師、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算、法院拍賣之價格,報章雜誌、其他等,時價資料有數種者,得以其平均數認定。
【註 2】得以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值計算;交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者,以交易日之事業資產淨值計算之。 但稽徵機關查得股權或出資額高於淨值者,按查得資料認定。
六、出售時之持股計算
財政部於今年初分別發布函令,明定個人及營利事業「直接或間接持有國內外營利事業過半數股份或出資額」認定標準。個人及營利事業計算持股比率時(請參考個人或營利事業綜合持股比率計算表),要特別留意除本身之持股外, 亦應將符合條件之關係人及被利用名義之人直接或間接持股合併計算,例如配偶及二親等以內親屬之持股,甚至個人、配偶或二親等以內親屬擔任營利事業董事長、總經理或相當或更高職位之該營利事業持股也需合併計算判斷是否超過半數。
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