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期別:242
發布日期:2022-11-09
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房地合一稅 2.0 面面觀(下)

法人因非自願因素而在五年內出售房地產之稅率 20 % 的部分,非自願因素的部分新增了幾項構成要件:


一、 出售遭他人越界建築房屋(取得土地前)部分之土地與房屋的所有權人。


二、 因無力清償債務(包括欠稅),遭強制執行而移轉房地產所有權者。


三、 與他人共有房屋或土地,他人未經其同意而出售該共有房地者。


四、 商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產或股票,四年內須處分者。


建設公司申報營利事業所得稅依據的是所得稅法第 24 條之 5 第 4 項,其內容如下:


「營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,不適用前二項規定,其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額,減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得額為負者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。」


房地合一課徵所得稅申報作業要點第 25 點第 1 項提到,所得稅法第 24 條之 5 第 4 項規定營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,指營利事業交易其以起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋及其坐落基地。


此外,上述同要點第 25 點第 2 項規定,依所得稅法第 24 條之 5 第 4 項規定計算房屋、土地交易所得,應依本法及營利事業所得稅查核準則規定辦理,其計算方式如下(這部分亦可依據所得稅法第 39 條盈虧互抵):


(一)房屋、土地交易所得為正數者,於減除該筆交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得為負數者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。


(二)當年度交易二筆以上之房屋、土地者,應按前款規定逐筆計算交易所得及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅或自營利事業所得額中減除。


房地合一課徵所得稅申報作業要點第 25 點第 2 項所規範的部分,可依據所得稅法第 39 條進行盈虧互抵。從上述所得稅法第 24 條之 5 第 4 項以及房地合一課徵所得稅申報作業要點第 25 點的相關規範可以得知建設公司在營利事業所得申報和房地合一稅 1.0 版大致相同,建商的供給條款並不受影響。


房地合一稅的其他修法內容如下所示:


一、個人交易房地產未提示費用證明文件者,稽徵機關得按成交價額 3 % 計算費用,並以 30 萬元為上限。


二、自 2021 年 7 月 1 日起,個人及營利事業於 105 年 1 月 1 日起經交易取得之房地產,適用房地合一稅 2.0 之相關規定。


三、獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地,應由該房屋、土地登記所有權之獨資資本主或合夥組織合夥人,按其所有或持分共有部分,計算房屋、土地交易所得,依第 8 點至第 19 點規定課徵所得稅(即按個人方式課程計算房地合一稅 2.0),該房屋、土地交易所得不計入獨資、合夥組織營利事業之營利所得額。(缺點:無法同建商供給條款-盈虧互抵)。


買賣房地產到來,往往會涉及到繼承、轉讓、贈與等財產轉移的問題,本文筆者建議以繼承的方式最為有利,其理由如下:


一、免徵土地增值稅、契稅。


二、舊制取得者於出售時得選擇採舊制或新制課稅。


三、若生前未清償債務,繼承能夠產生扣抵遺產稅的效果。


四、額外負擔有不動產交易所得稅的效果。


財政部於 2020 年 7 月 15 日發布台財稅字第 10904601200 號函釋中指出,個人交易繼承取得之房屋及土地,得併同繼承貸款餘額。


五、持有期間合併計算可降低稅率。


房地合一稅 2.0 實施後對這個社會所造成的衝擊如下

一、產生投資型預售屋的拋售潮

1. 個人交易的部分:因為投資型預售屋的出售交易日若在 110 年 7 月 1 日以前的稅率計算為「財產交易所得 x 累進稅率 5 % ~ 40 %-累進差額」,同年 7 月 1 日以後變成了「15 %、20 %、35 %、45 % 累進制」,因而產生了拋售潮。


2. 法人交易的部分:因為投資型預售屋的出售交易日若在 110 年 7 月 1 日以前的稅率計算為「營業稅 5 % 及財產交易所得營業稅 20 %」,同年 7 月 1 日以後變成了「25 %、35 %、45 % 累進制」,因而產生了拋售潮。


二、產生已滿兩年未達五年之投資型不動產的拋售潮

在 110 年 7 月 1 日以前,個人及法人移轉過戶的房地交易所得稅之稅率為 20 %;同年 7 月 1 日以後,個人及法人移轉過戶的房地交易所得稅之稅率為 35 %,因為稅率提高而產生了拋售潮。


三、降低持股或將出資額降至 50 % 以下

以降低持股來減少課徵的稅率。


為了擴充政府財源及試圖降低房價,政府往往會提高房屋稅、地價稅的稅率,誠實納稅是人民的義務,但遵守法律規定節稅則是納稅人的權利。這個時代靠著固定薪水累積財富不容易,如何靠著各種方式理財是現代人應該擁有的必備技能。


延伸閱讀:

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