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期別:224
發布日期:2022-07-27
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房地合一稅施行後,房地產買賣投資要注意什麼?(下)

(3)土地漲價總數額:土地漲價總數額 = 申報土地移轉現值 - 原規定地價或前次移轉現值 * 台灣地區消費者物價總指數% - (改良土地費用 + 工程受益費+ 土地重劃負擔總費用 + 因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)。由上可知,只要高報土地移轉現值,土地漲價總數額就高,則可減少房地合一稅之課稅稅基。但要注意的是,適用土地地增值稅率及房地合一稅稅率孰低?以選擇是否提高。


三、何種不動產移轉不在課稅範圍內

房地合一稅之課稅範圍依種類分為 「出售房屋、 房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地」,因此無法建築使用之土地則應無課徵房地合一稅。但實施多年,國稅局對於非「依法得核發建造執照之土地」並未明列,而規定除前述符合「1. 符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅的土地。2. 被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。3. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。」情形外,不論盈虧皆要申報。如申請人認為交易土地為非「依法得核發建造執照之土地」須取得當地建管機關證明,再由國稅局上級機關核示。另依移轉方式不同,房地合一稅有下列規定:


1. 房地合一稅須為「出售」方有課徵,其餘如繼承、贈與者則不課徵。但對於「交換」不動產,如何課徵,並無明文規定,但目前國稅局承辦稱須申報。特別須注意的是,以後再出售,將以公告現值計算取得成本。


2. 105 年以後交易因繼承取得, 且被繼承人於 104 年 12 月 31 日以前取得之房地,非屬房地合一新制課徵範圍,但不包含「贈與」。因此原 104 年 12 月 31 日前取得之不動產,如贈與給子女,則以後子女出售則須繳納房地合一稅。且其取得成本依公告現值計算。故房地合一稅實施後,已較少人贈與子女不動產。而是以贈與現金,再做買賣代替。


3. 105 年 1 月 1 日起取得以設定地上權方式之房屋使用權, 其交易視同房屋交易。


四、優惠措施

1. 境內居住者自住房地減免:個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿 6 年且無供營業使用或出租。按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在 4 百萬元以下免稅;超過 4 百萬元部分,按 10 % 稅率課徵。6 年內以 1 次為限。受遺贈或配偶贈與而取得,於認定自住房地租稅優惠有關持有期間滿六年的條件時, 該持有期間除個人持有期間外,還可以併計被繼承人、遺贈人及配偶的持有期間,而且持有人於該期間內也必須符合自住房地條件。


2. 重購退稅:與土地增值稅同,房地合一稅亦有重購退稅之規定。換較大屋:全額退稅;換較小屋:比例退稅。重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉。


3. 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在 2 年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地:20 %。


4. 出售繼承的房屋,如果有債務餘額高於房屋評定現值及公告現值且確由個人負擔償還部分,可以在計算房地合一稅時扣除。另財政部也設下了幾個條件: 一、房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。 二、被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用,換言之,向民間二胎借的就不適用


五、贈與繼承不動產再移轉

關於「繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算。」需注意的是可合併持有期間,包含「夫妻贈與」並不包含贈與。


六、投資不動產用法人或自然人名義

營利事業部分,課稅範圍及稅收用途與個人相同 (設定地上權方式之房屋使用權除外),但境內營利事業稅率固定 20 %,併入年度營利事業所得額,於次年 5 月辦理結算申報。而境外營利事業依持有期間認定:持有 1 年以內→ 45 %;持有超過 1 年→ 35 %。境內有固定營業場所者:分開計算稅額、合併報繳;境內無固定營業場所者:代理申報納稅。


七、結論

房地合一稅施行了 5 年,行政院日前通過房地合一 2.0 草案。為了打炒房、延長短期持有年限,並將預售屋納入管制。這次政府欲修法「重手」打房,原本意在打擊短進短出的投資客,將繳交 45 % 稅率對象,從持有一年出售者,延長擴大至兩年。符合 35 % 稅率級別的對象,亦從兩年大幅延長至五年。房地產業界,對此表達高度的反對立場。如此草案通過立法,不動產後疫情行情,勢必受到衝擊。


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