一、房屋價值比率(屋齡、建材及建築面積)
如臺灣高等法院高雄分院 99 年度上字第 47 號民事判決所言「房屋拆除後,出售土地,因主觀上『凶之依附』消除」故房屋價值越低影響不動產整體價值越小。而屋齡、建材及建築面積皆影響房屋價值。並可推知如為凶宅瑕疵對價格影響,不應高於房屋剩餘價值加上拆除成本。而公寓、大樓產品因拆除成本之協調、程序成本過高,除非進入更新階段,一般評估則以整體考量,不考慮房屋剩餘價值問題。
二、非自然死亡事件種類
影響房屋價值之非自然死亡事件,須「參酌當地風俗習慣、購屋者之主觀意識及價值觀」,故影響居住人之心理因素愈大則減損價值愈大。一般社會觀念「死法愈兇怨氣愈大」。可推知非自然死亡方式如、燒炭、上吊、分屍…等,自有不同之價格影響。但如為自然死亡,但多日後始遭人發現,是否對價格有影響?是否該視為凶宅?則有待斟酌。
三、非自然死亡事件發生位置
非自然死亡事件「發生位置」也會影響居住人之心理,如愈接近居住人較常活動或休息地點,則影響愈大。如在屋內發生或陽台或前廣場,都有不同程度影響。也是凶宅瑕疵價格評估該考慮之事項。
四、非自然死亡事件發生經過時間長短
如前述臺灣高等法院 99 年度上字第 1105 號民事判決:「按系爭房屋於發生自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓,且長期有人居住,其後亦未發生其他事故,參酌系爭房屋發生自殺死亡事件係於 72 年間,距上訴人於 96 年間買受已有 24 年間,縱一般社會通念上認自殺死亡事件為不祥,然該主觀心理因素應已因時隔久遠及上述系爭房地長期有人居住,其後亦未發生其他事故等情而消除,難認系爭房地有減少價值之瑕疵。」即可知非自然死亡事件發生經過時間愈長,其影響愈小。但影響完全消除之時間為多久?則有待研究。一般事件會以「隔兩代則不口傳」為看法,以 50 年為遞減。但房屋耐用年數到達時,影響即應完全消失。
五、非自然死亡事件週知範圍
非自然死亡事件週知範圍大,則較容易重複被提起,影響居住人心理大。如周知範圍小則在較短時間內較容易被淡忘,影響也會較小。故凶宅瑕疵,尚需考慮周知範圍如何?是否新聞有報導?如曾有一處第二期的工地,工人因工安問題摔在陽台,到醫院後死亡。但因第一期之住戶周知,有人看屋則來關心,始終難以出售。
以上為影響凶宅減損價值程度之因素,如能建立「非自然死亡事件房地貶值」之鑑價標準(鑑價參考因素為何?每項鑑價參考因素之權重又為何?)及程序(找多少家?找誰?當事人間協議?法律法規或公會公報訂之?),當更能杜絕糾紛。
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