實價登錄於 2012 年 8 月 1 日施行後,已經成為台灣不動產市場交易資訊最重要的來源,是市場透明健全最關鍵的基礎。但是實價登錄施行 7 年,造假卻層出不窮,讓資訊透明蒙上陰影。內政部於 2018 年提出了實價登錄 2.0 版本, 但立法院於 2019 年最後僅修法免除地政士責任,及實價登錄義務人由地政士與賣方改為買賣雙方。一般社會大眾認為原先期待的門牌揭露、預售屋登錄皆未在列,讓實價登錄 2.0 成為空談。但是,如果通過門牌揭露、預售屋登錄,就真能避免成交價格的登錄造假嗎?
民眾要違法造假,最主要是「違法容易、有利益、不容易被發現」。一般人性,尤其是商人更是對風險與利潤評估詳細。當他評估的風險低卻具有大利潤,如不循此途徑,勢必成本高於他人無法生存,社會上因此也會產生「劣幣驅逐良幣」效應。交易價格,本來就是買賣雙方私人合意資訊,如果買賣雙方有意隱瞞,甚至連承辦登記業務的地政士都無法知悉。因此,重點是「造假交易價格為何會有利潤」?這就要談到房地產的交易所得稅 -「房地合一稅」了!
房地合一稅於 2016 年 1 月 1 日實施,指房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式,取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅;房屋的交易利得按評定現值課徵所得稅的雙軌制,進而達到不動產交易利得實價課稅的目的。
【 下接 2020 年 2 月 NO. 210 月刊 】
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