「劉先生經過多年努力的儲蓄,終於透過房仲覓得了一棟理想中市價 1,000 萬元的透天厝,房仲說不趕快簽約物件恐怕就會被其他人買走,於是劉先生在契約上放棄審閱期的條款勾選同意。房仲問劉先生要用斡旋金或契約書並解釋不同點,又說用斡旋金比較能展現購買誠意,然後劉先生就支付 20 萬元斡旋金給房仲,並且跟房仲又簽訂『買方給付服務費承諾書』。隔日,劉先生主管告知他因工作調動,下個月必須去外縣市上班,因此劉先生趕緊跟房仲表示將撤回斡旋契約書,但是房仲卻告知賣方已經同意出售,如果違約不買,就要沒收 20 萬元斡旋金,另外還要支付總價 2 % 服務費 20 萬元給房仲,劉先生慌了手腳,找律師諮詢該怎麼辦呢?真的會損失 40 萬元嗎?」
上面的故事, 在一般人買房子時層出不窮,尤其是首購族常因為沒有考慮清楚或突發狀況, 臨時反悔不買,但在第一時間跟房仲說不買了要撤回斡旋時,往往房仲的回覆是:「賣家已經同意出賣,買賣契約成立,違約要沒收定金」這時候要怎麼辦呢?
斡旋金契約和要約書是什麼?兩者有何不同?
所謂不動產斡旋金契約或要約書, 在民法上並沒有規定,而依據公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明的定義如下:
● 要約書:
指載明購買不動產之意思表示,由不動產經紀業者向賣方提出承購價款、付款條件或其他要約條件之書面,而買方不預先交付一定金錢予不動產經紀業者。
● 斡旋金:
指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者, 委其代為向賣方協議交易。
對買家來說,兩者最大的差異,是一開始斡旋金契約必須先交出一筆斡旋金,通常是房地成交總價 2 % 給房仲,而要約書不需要預付現金,但違約時要約書通常會約定賠償成交總價 3 %。在房屋買賣時,房仲必須書面告知買家斡旋金契約和要約書的區別,並且告知買家有選擇的權利,在實務上為了讓賣家有較高的締約意願,房仲通常會建議買家選擇斡旋金契約,所以當買家反悔時,大多數的糾紛是斡旋金契約糾紛。
斡旋金契約書有寫「三日以上的契約審閱期」,如果審閱期未達三日,買家可以主張契約無效嗎?
按照消費者保護法第 11 條之 1 第 1 項和內政部公告之不動產委託銷售書範本規定斡旋金契約審閱期間至少為 3 日,如果審閱期未達三日,原則上是可以主張斡旋金契約無效,但是買家可以主動放棄三日審閱期,此時所簽的契約就會被認為有效。實務常見房仲會對買家說「好的物件大家都在搶,要不要放棄審閱期趕快讓我去議價?」然後用以下方式讓買家放棄審閱期:
● 在斡旋金契約書用手寫註明:「本人已瞭解合約內容無須 3 天審閱期合約即刻生效」等類似文字,並給買家簽名確認。
● 在斡旋金契約書有兩選項,分別是「□ 業已行使契約審閱權利」、「□ 業已充分了解該契約條文,是願放棄行使契約審閱權」等類似文字,請買家在後者的選項勾選並簽名確認。如果兩者都勾選,反而可能會被認為沒有放棄契約審閱權的真意。
買家和房仲之間的契約是什麼?房仲何時可以請求報酬?
買家與房仲訂立的房屋仲介契約是民法第 565 條的媒介居間,而只有當買賣本約因房仲媒介而成立時,才請求居間報酬。如果沒有成立買賣本約時,房仲是不能請求居間報酬的。在不動產交易實務,房仲的居間報酬上限是房地成交總價 6 %,通常是買方負擔 2 %,賣方負擔 4 %。
當賣家同意買家的出價,由房仲將斡旋金交給賣家時,此時是成立買賣本約還是買賣預約?
一般斡旋金契約都會記載買賣標的物、價款,有的還會約定買賣雙方關於付款方法、稅負等事項,甚至在契約上明訂:「買方如係選擇簽訂斡旋金契約即須交付本公司斡旋金,當賣方承諾時,斡旋金轉為定金,由本公司代為轉交予賣方簽收,買賣本約生效」等類似文字,所以當賣家同意買家的出價,承諾賣出房地,而對於付款方式、過戶程序、稅金負擔等其他事項沒有特別不一致的表示,當房仲將斡旋金交給賣家時,此時是成立買賣本約還是買賣預約?
● 買賣本約效果:賣家得請求買家交付全部房地價款。房仲得請求居間報酬。
● 買賣預約效果:賣家僅得請求買家履行訂立本約之義務,不得按照預定之本約 內容請求買家交付全部房地價款。房仲不得請求居間報酬。
買賣本約說:已包含買賣契約之要素
民法第 153 條第 2 項規定:「當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。」而民法第 345 條又規定:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」所以從法理上來說,「買賣標的物」、「價金」是買賣契約的必要之點,其他關於「付款方法與時間」、「稅賦及手續代書費」、「辦理所有權移轉及交付時期」等等都只是買賣契約的非必要之點,只要雙方沒有特別提出而成為必要之點,當雙方對於「買賣標的物」、「價金」達成共識時,買賣契約即成立。
【 下接 2022 年 4 月 NO. 236 月刊 】
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