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期別:223
發布日期:2022-07-27
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房地合一稅施行後,房地產買賣投資要注意什麼?(上)

房地合一稅於 105 年 1 月 1 日起開始實施,個人及營利事業交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地),依規定課徵所得稅。因有落日條款之規定,實施初期,適用此法令之情形者不多。一般民眾也就較感受不到法律改變之影響。但當買進成交時,所有的程序作為已開始在影響賣出成交時之稅負。因此不可不先認識此法令規定。以下則介紹此法令之重要規定、可能造成之影響及須特別注意事項:


一、課稅方式

分離課稅,所有權完成移轉登記之次日起算 30 天內申報納稅,不併計綜合所得總額;個人交易房地如屬新制課稅範圍,除符合下列 3 種情形外,不論盈虧都要申報:


1. 符合農業發展條例第 37 及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅的土地。


2. 被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。


3. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。未依限辦理申報,處新臺幣 3,000 元以上、3 萬元以下罰鍰,如有應補稅額,按所漏稅額處 3 倍以下罰鍰。


二、稅基稅率及課稅對象

1. 稅率及課稅對象

(1)境內居住者:持有 1 年以內 → 45 %;持有 2 年以內超過 1 年 → 35 %;

         持有 10 年以內超過 2 年 → 20%;持有超過 10 年 → 15 %。

2)非境內居住者:持有 1 年以內→ 45 %;持有超過 1 年→ 35 %。


2. 課稅稅基:房地合一稅之課稅稅基 = 房地收入-成本-費用-依土地稅法計 算之土地漲價總數額,由上可知買賣房子的價差利益可扣掉以下數額。


(1)可減除成本:

a. 房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者,為該房屋土地的原始取得成本。


b. 其他支出經提示證明文件者:包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如:契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息,以及取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭的增 置、改良或修繕費。


 c. 經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第 51 條規定核准減除的土地改 良費用,依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。


(2)可減除之費用:房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用,如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用,得提示證明文件減除之;未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額 5 % 者,可按成交價額 5 % 認定費用。但依土地稅法規定繳納的土地增值稅,以及取得房屋土地後,房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等,不得列為費用減除。


須特別注意的是,裝潢費用可能是最大的一筆費用,因此國稅局將來是全部認定或折舊後金額認定,就會有很大差異。故建商在銷售房屋時,多將裝潢費用加入售價。如此不僅可避免日後國稅局用折舊後金額認定縮小金額,還可拉高買賣金額,增加貸款額度。


【 下接 2021 年 4 月 NO. 224 月刊 】


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