買賣預約說:買賣雙方尚須另訂本約
不動產交易實務上,金額龐大契約,買家和賣家對交易內容都很謹慎,對於付款方法與時間、稅賦及手續代書費、辦理所有權移轉及 交付時期等細節,均需費時討論並加以約定。而且內政部所訂的「不動產委託銷售契約書範本」中,對於要約書是這樣說明:「要約書之性質為預約,故簽訂本要約書後,買賣雙方有協商簽立本約(不動產買賣契約)之義務」,前面說過,在房屋買賣時,房仲必須書面告知買家斡旋金契約書和要約書的區別,因此斡旋金契約書和要約書性質相近,解釋上應該都是買家對於買賣預約的要約。所以在斡旋書契約上,大都會記載「交付斡旋金後,買方應與賣方簽訂不動產買賣契約書」等類似文字,不然就是會提到若未「簽訂買賣契約書」,買家及賣家雙方的責任,顯然還需要買家及賣家再簽訂買賣本約,故當賣家同意買家的出價,承諾賣出房地,由房仲將斡旋金交給賣家時,此時成立的僅是買賣預約。
斡旋金、定金與契約成立的關係
不動產交易實務上,斡旋金契約書都會記載「斡旋金充為定金交付予賣方」、「當賣方承諾時,斡旋金轉為定金」等類似文字,並且約定「因可歸責於買方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時,則定金沒收,因可歸責於賣方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時,則加倍返還定金」。也就是說,當不動產買方交付斡旋金給房仲,經過房仲向賣方協議成立交付斡旋金後,斡旋金就成為定金,通常也成為不動產價款的一部份預付。
那麼民法第 248 條規定:「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」條文中所謂「契約成立」,是什麼契約呢?這個問題和前面提到「當房仲將斡旋金交給賣家時」,此時是成立「買賣本約還是買賣預約」的問題是完全一樣的,有認為「契約成立」是指買賣本約,也有認為是指買賣預約。但如果當事人雙方買賣的條件並不一致,賣家卻收受斡旋金轉成定金時,契約仍然是不成立的,這也是條文中僅是「推定」契約成立的意思。
● 在買賣本約說的邏輯下,當斡旋金在一定條件成就時轉為定金時,這個定金性質上是用來證明本約成立的證約定金。
● 在買賣預約說的邏輯下,當斡旋金在一定條件成就時轉為定金時,這個定金性質上是用來證明預約成立的證約定金,同時也是確保將來訂立本約的立約定金。
買家反悔,可以請求返還斡旋金嗎?
民法第 249 條規定:「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」,前面也提過斡旋金契約書都會約定 「因可歸責於買方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時,則定金沒收,因可歸責於賣方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時,則加倍返還定金」等類似文字。
所以當買家反悔不買時,如果房仲還沒有將斡旋金交給賣家時,斡旋金需要返還給買家,但是當賣家同意買方的條件,收受房仲轉交的斡旋金,此時斡旋金已經成為定金,不論先前採取買賣本約說或買賣預約預約說的立場,買家都不能請求返還斡旋金。
如果買家和房仲有簽訂違約金條款時,買方反悔不買,房仲就算不可以要求買家付服務費,但仍可請求支付違約金
在房屋仲介契約上,關於服務費的約定,常會記載:「若因可歸責委託人之事由,致不動產買賣契約不成立,委託人仍應支付服務費予受託人」、「因可歸責於委託人之事由而不願或無法簽訂不動產買賣契約書時,委託人仍應一次給付受託人服務費報酬為違約金予受託人」等類似文字,這些約定雖然文字上使用「服務費」,但解釋上應該是違約金條款,如果有契約有這樣的違約金條款,房仲雖然不可以要求買家付服務費,但可以請求買家支付違約金,通常違約金條款約定的數額會和原本的服務費居間報酬相當。買家反悔違約時,僅能請求法院酌減違約金。
結論:買房找仲介簽斡旋契約時要三思
總而言之,找房仲買房簽訂斡旋契約,一旦當賣家同意買家的出價,由房仲將斡旋金交給賣家後,如果買家因故反悔,已經支付的斡旋金是無法要求返還的,而且還可能會被房仲追討服務費或相當服務費的違約金,買家最多只能主張酌減報酬或違約金,是相當不划算的,因此在簽斡旋契約一定要好好跟家人討論,考慮各種情形,避免事後反悔,還沒買到房就先賠了一筆錢。
HOT 熱門文章
【財稅專欄】2022-10-26
【專欄文章】2023-10-27
【法律專欄】2024-08-30
【專欄文章】2024-08-30
【專欄文章】2022-10-11